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【解案析理】“凶宅”,不是信口说是就是!
  发布时间:2019-11-15 16:42:11 打印 字号: | |


 

 

【裁判要旨】

凶宅,并非法律概念,交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素,一是死亡地点,二是死亡形式。

【案情简介】

2015年8月,李某的母亲从涉案房屋内坠落。后李某将房屋出售给柴某。2018年11月,柴某将房屋出售给袁某,并于2019年2月将房屋登记至袁某名下。

后袁某知晓李某母亲死亡一事,于2019年6月诉至法院,请求撤销与柴某的房屋买卖合同。

【裁判】

一审法院经审理认为,涉案房屋应认定为凶宅,该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。因袁某并未举证证明柴某对这一事实在缔约时即已知悉,柴某亦否认出售房屋时已知情,且袁某亦自认对于该事实在缔约时并不知情,存在着认识上的显著缺陷,故袁某在签订合同时确系存在重大误解,现其要求撤销该合同,于法有据,应予支持。

一审法院判决后,不服,上诉到二中院。

二中院经审理认为,本案争议焦点为:案涉房屋是否为凶宅;袁某是否对案涉房屋产生错误认识;袁某是否基于重大误解订立合同。

首先,案涉房屋应认定为凶宅。凶宅并非法律概念,无法从法律规范中搜寻其明确定义,但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素,一是死亡地点,二是死亡形式。一方面,李某之母自案涉房屋内坠落,虽最终的坠落地点在案涉房屋外,但坠落的起点在案涉房屋内,所以从死亡地点上,不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面,李某之母之死并非正常的生老病死,无论是自杀或者意外,均不能否认李某之母为非正常死亡具有高度可能性,死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此,涉案房屋应认定为凶宅。

其次,袁某对涉案房屋产生错误认识。袁某向柴某购买涉案房屋时,完全有理由相信案涉房屋是正常房屋,不影响其使用,既包括房屋质量客观上不存在问题,也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍,后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。案件中,袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件,从李某之母死亡之日到袁某知晓之日相隔不足四年,该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽,对袁某使用房屋仍会造成主观的障碍。所以袁某知晓案涉房屋为凶宅后,应认定订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识,且该错误认识不应归责于袁某。

最后,袁某基于重大误解订立合同。袁某对房屋产生错误认识,并非轻微而未造成实际损失。一方面,当其内心存在使用的主观障碍时,必然会影响其正常使用房屋,无法使房屋的使用功能发挥到最大。另一方面,房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。袁某对房屋产生错误认识,使订立合同的行为与其真实意思相悖,客观上也对其造成较大的损失,所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。进而,袁某要求撤销合同理由正当。因没有证据显示柴某知道或者应当知道交易时案涉房屋系凶宅,一审法院未认定柴某应承担赔偿责任,亦为妥当。

【评析】

凶宅并没法律概念,无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为凶宅,是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。判断是否为凶宅不能以个体主观感受为依据,应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。规则主要有二,一是死亡形式,发生人为非正常死亡事件,自然生老病死属于人之常情,不属于此种范围;二是死亡地点,发生在房屋内,即房屋专有部分。明确房屋是否凶宅后,需要将凶宅纳入法律判断,即判断该凶宅事实是否属于与订立合同有关的重要事实。一般意义上,凶宅应属于重要事实,除非死亡时间与交易时间相隔较长。具体是否可认定相隔较长法律并无明文规定,应由法院个案进行审慎判断。

出卖人对凶宅事实是否知晓将影响当事人主张撤销的理由。出卖人明知凶宅时,可考虑其是否构成欺诈;出卖人不明知凶宅时,可考虑其是否构成重大误解。具体到本案,袁某没有证据证明柴某出卖房屋时知晓房屋为凶宅,其主张撤销的理由可以为重大误解。袁某购买涉案房屋时有理由相信房屋为正常房屋,待其知晓房屋为凶宅后,有理由相信袁某知晓后本不会与柴某签订合同,进而可以认定袁某之前的认识为错误认识。该错误认识使袁某行为的后果与其意思相悖,待其知晓房屋为凶宅后,一方面,会影响袁某居住该房屋时的心理状态,住在凶宅时主观上存有恐惧心理,使其居住目的受到限制,另一方面,袁某另行出售时凶宅事实势必会影响房屋的交易价格,所以无论居住还是交易,袁某必将产生不可忽视之损失。据此,袁某构成重大误解,其有权申请撤销合同。

【法官提醒】

二手房屋交易过程中,出卖人应遵循诚实信用原则合理披露房屋基础信息,如房屋系凶宅应如实披露,避免买受人事后撤销合同;买受人应充分询问出卖人房屋信息,权利障碍排除和房屋质量瑕疵排除应在合同中明确约定,确保纠纷后顺利主张权利。

 


 

 


 
责任编辑:二中院