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【解案析理】母亲擅自出售女儿房屋,教训惨痛!
  发布时间:2019-11-15 16:43:59 打印 字号: | |


【裁判要旨】

无权代理未获被代理人同意或追认,相对人与被代理人之间不成立合同关系,应由无权代理人承担责任,善意相对人有权请求无权代理人赔偿损失,但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

【案情简介】

2016年8月,经中介介绍,戴某以女儿孙某代理人名义与刘某订立《房屋定购协议》,将女儿的房屋以216万元的价格卖与刘某。双方约定,刘某在签约时需向戴某交纳5万元定金。如一方违约,违约方应向守约方支付房屋总价款的10%作为违约金,并由违约方支付居间服务费。同日,戴某收取刘某支付的5万元购房定金。后因戴某无法提供孙某授权其出售房屋的相关手续,导致《房屋定购协议》无法继续履行。

刘某遂诉至法院,请求判令解除双方签订的《房屋定购协议》;戴某、孙某双倍返还定金10万元;戴某、孙某、中介公司共同赔偿损失67.74万元。

【一审判决】

一审法院经审理,判决解除戴某代孙某与刘某订立的《房屋定购协议》,戴某双倍返还刘某定金10万元,赔偿刘某经济损失35万余元。

戴某不服,上诉至二中院。

【终审判决】

二中院经审理认为,案件的主要争议焦点为:第一,《房屋定购协议》是否应予解除;第二,原审确定的双倍返还定金及确定的损失赔偿数额是否恰当。

关于《房屋定购协议》是否应予解除。在戴某的代理行为未获孙某同意或追认的前提下,戴某其女孙某刘某签订《房屋定购协议》的行为系无权代理。某在签订《房屋定购协议》过程中,未尽相应注意义务,故戴某的行为也不构成表见代理。与刘某之间并没有形成房屋买卖合同关系,涉案合同不对孙某发生效力,不存在解除合同的前提。因此,一审法院判决解除《房屋定购协议》属于适用法律错误,应予纠正。

关于损失如何确定。无权代理,未经被代理人追认的,由行为人承担责任,善意相对人请求行为人赔偿损失的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。刘某虽在订约时未尽注意义务,存在过失,但其仍为善意相对人,并有权要求戴某赔偿其损失。至于具体损失数额,一审判决戴某双倍退还刘某定金的数额,未超过刘某在孙某同意售房时所能获得的利益。据此,二中院终审判决,戴某双倍返还刘某10万元定金,赔偿刘某35万余元经济损失。

【评析】

因为房价受市场和政策影响较大,房屋又关涉群众的切身利益,加之部分中介把关不严,因房屋买卖中代理行为不规范而引发纠纷屡见不鲜。本案中,戴某未经其女同意出售女儿名下房屋是涉案房屋买卖合同无法履行的主要原因。虽然刘某在购房过程中未尽审慎注意义务,未对戴某的代理权限进行核实,但刘某作为善意相对人仍然有权向无权代理人戴某主张损害赔偿责任。至于赔偿的范围,应限于合同的履行利益,即善意相对人所能获得的赔偿不应高于被代理人同意或者追认时所能获得的利益。虽然本案最终得到了妥善解决,但各方当事人均受诉累。因此,在二手房交易过程中,买卖双方均应根据诚实信用原则,审慎核实双方是否具备相应资格,防患于签约之前,为合同顺利履行奠定好基础。


 
责任编辑:二中院