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居住权让老有所养住有所居更有保障
  发布时间:2020-06-15 11:11:13 打印 字号: | |


 

民法典物权编增加了“居住权”是本次修法的亮点之一。法典甫一颁布,居住权便引起热议。那么,到底什么是居住权?让小编带大家通过以下案例来了解下居住权的权利内容吧。

例子:

1.苏大强有一套自己所有的住房,由于年岁已高,担心自己去世后陪伴照顾自己多年的保姆小蔡流离失所,但又想把房子留给自己的子女。此时,苏大强应该怎么做才能两全其美呢?

2.苏大强的小儿子苏明成自小受母亲溺爱不成器,靠低保维持生计且无自身住房。苏大强打算自己百年后将自己的另一处住房留给小儿子解决居住问题,但又顾忌其他子女,不想把房产所有权只留给小儿子一人。此时,苏大强该怎么做,才能不顾此失彼呢?

3.苏明玉一生忙于工作孑然一身,退休后打算实现自己环游世界的梦想,但积蓄仍然有限,名下也仅有一套房屋,如果卖掉则无处可住。到那个时候,苏明玉该怎么做才能实现自己的夙愿呢?

4.老聂的儿子小聂大学毕业后留在北京工作,老聂倾尽毕生积蓄为在小聂北京购买了一套房屋,房屋写在儿子小聂名下,小聂承诺老聂可以搬过来一起住颐养天年,但老聂担心日后产生变故,此时,老聂应该怎么做呢?

 

 

根据《民法典》新增设的关于居住权之规定,苏大强、苏明玉、老聂,均可通过设立居住权解决自己的实际问题,真正做到让大家“都挺好”。

一、什么是居住权?

《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权是民法典新增设的一种用益物权,区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权,居住权的权能为占有、使用,不具备收益权能。这是因为居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要,而并非收益营利。

二、如何设立居住权?

《民法典》第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款,姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法,但并非强制性条款,当事人可以根据实际情况自己进行增减。

三、居住权的设立是否应经过登记?

《民法典》第三百六十八条 设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

居住权作为一种用益物权,是一种绝对权利。居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力,能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立居住权,居住权就具有了对世性,能够对抗第三人,当事人利益可得到最大程度的保护。比如,如果房屋存在居住权登记,即使所有权人出卖房屋,居住权人的居住权也可对抗新的受让人,尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。

四、居住权的设立是否可以有偿呢?设立后是否可以转让、继承、出租?

《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

居住权作为一种人役权,具有一定的人身属性,故一般是无偿设立的,但随着社会经济的发展,养老需求日益提高,养老方式不断变化,出现了以房养老的新模式,允许当事人通过约定有偿设立居住权能够更好满足养老需求。

居住权具有一定的人身依附属性,故法律规定其不得转让、继承,否则居住权人还可以以此获得收益,违背了满足特定人基本生活居住的制度初衷。因此,居住权原则上也不允许出租,当事人另有约定的除外。这是因为在某些特殊情况下,比如以房养老情形下,老人生活拮据,法律允许当事人达成居住权人通过出租房屋获取收益的合意。

五、居住权何时消灭?

《民法典》第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

居住权在两种情形下消灭,一是约定的居住权期限届满时,二是居住权人死亡时;二者满足其一皆可。出现上述情形时,居住权即消灭,消灭后应及时办理注销登记,但注销登记并非居住权消灭的要件,此与居住权的设立登记有所不同。

 

上面的例子中,苏大强就可以采用订立遗嘱的方式,分别为保姆小蔡和小儿子苏明成在房屋中设立居住权。这样,即可以保证居住权人在有生之年居有定所,又可以实现其他子女对房屋所有权的继承,情理两全。

苏明玉就可以与正规机构签订书面合同,将房屋所有权予以转移,并由该机构给付房屋交易对价,但同时为自己设立居住权,有生之年其有权继续居住在房屋内,并以获得的交易对价提高生活质量,实现其环游世界的梦想。

老聂可以在为儿子小聂出资购买房屋的同时,与小聂签订书面合同,对老聂享有的居住权予以明确。

 

 

本文案例中相关人物名称引自电视剧《都挺好》。

 

 

供稿人:周梦峰 吴京竞

 


 
责任编辑:二中院