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“府”“院”联动话物业纠纷
  发布时间:2021-10-28 15:29:59 打印 字号: | |

物业管理一直是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。2020年5月1日,《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式实施,推动全市构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,建设和谐宜居社区。为规范物业管理,保障人民群众和物业服务人的合法权益,预防和妥善处理物业纠纷,将诉源治理走深走实,打造共建共治共享的基层治理新格局,二中院与市住建委一道,在调研《条例》实施后我市物业管理总体形势的基础上,10月28日上午,北京二中院采用线上、线下相结合的方式,召开物业服务合同纠纷案件情况新闻发布会,对近年来审理的物业服务合同纠纷案件情况进行通报。

据介绍,2020年《条例》实施以来,全市物业管理“三率”持续稳步提升,截至10月底,全市业委会(物管会)覆盖率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率均已超过90%,提前完成了三年行动计划的“三率”任务目标。强化行政机关与司法机关的联动是推动《条例》实施的重要一环,《条例》实施以来,市住建委持续保持与司法机关的密切协调沟通,共同建立化解物业纠纷的治理机制,力争把矛盾纠纷化解在前端。实践证明,行政机关与司法机关的“府院联动”工作机制成效显著。下一步,市住建委将继续积极配合法院做好物业管理类案件诉源治理;坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面,健全多元化解机制。同时,还将进一步深化与司法机关在信息共享、问题共研、争议共调方面的合作,共同形成工作合力。

据了解,2018年至2021年9月,北京二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1163件,分别为2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。上述案件中,调解、撤诉案件为126件,总体调撤率为10.83%。

案件特点主要有:一是纠纷类型呈现多元化、新型化。物业纠纷案件中,物业服务人向业主追索物业费、逾期支付物业费违约金仍然是主要类型。二是业主抗辩理由多样。业主抗辩理由多以物业服务人提供的物业服务存在瑕疵、物业服务人违反维修义务等为由进行抗辩。三是诉讼中业主举证存在难度。四是从根源上化解难度大,需要多部门联动形成合力物业服务合同纠纷涉及业主的切身利益,仅靠法院通过审判职能很难从根本上化解此类纠纷。

据介绍,纠纷产生原因主要有:有的开发商在选聘前期物业服务人方面存在程序不规范、未依约履行房屋买卖合同导致业拒绝交纳物业费,引发纠纷;部分物业服务人能力不强、运作不规范、服务质量不高,不能以维护全体业主利益为出发点提供优质服务、物业服务改善提升自身服务动力不足、部分小区物业费调价程序难以落实,不能满足物业服务人正常经营需要,物业服务人提供基本物业管理服务出现困难;部分业主不交纳物业费、少数业主维权途径选择不当;部分业委会履职能力不强,尚未形成规范成熟的工作机制。

为预防和处理物业纠纷,二中院建议:

一是物业服务人应当提升物业服务品质,从源头减少纠纷发生。物业服务人应按照约定和物业的使用性质,妥善履行维修、养护、清洁、绿化等物业管理职责;进一步改善物业服务态度,积极回应业主、业委会的合理要求,及时答复对物业服务情况提出质询,耐心沟通争议事项;提高服务工作透明度,定期将服务事项、负责人员、质量要求等以合理方式向业主公开并向业主委员会报告;针对物业服务工作人员开展职业培训,提升专业化、规范化服务能力。

二是业主应依法维权、履行义务,提高自我管理水平。广大业主应积极主动依法行使业主权利,承担业主义务,遇到纠纷时,可先与物业服务人进行协商解决,争取以最有效和便捷的方式解决纠纷;遇到房屋质量问题、挪用或侵占公共收益问题、消防安全等问题,可向政府行政主管部门投诉;属于人民法院受案范围内的纠纷,当事人之间协商不成的,应注意固定证据,向人民法院提起诉讼。此外,业主应树立主人翁意识,积极参与选聘、更换物业服务人,成立业主大会、选举业委会,启用专项维修资金等自我管理活动,为小区的管理建言献策,依法律和合同对物业服务人进行监督。

三是业委会应提升履职能力。提高自身化解矛盾纠纷本领,监督业主遵守业主公约,督促物业服务人履行物业服务合同义务。同时与社区党组织、居委会建立共建、共治、共享的社区治理格局。

据介绍,二中院为妥善解决物业纠纷,积极与市住建委开展“府院联动”,总结物业服务纠纷案件审判实践问题,分析研究法律对策,努力推动《北京市物业管理条例》落实和实施细则出台。在“府院联动”中,二中院与市住建委联合开展调研,参加物业相关问题研讨;为避免矛盾扩大、保障社区稳定,在审理关系社区稳定的敏感物业类案件中,积极组织召开由住建部门、属地街道办、人防办及当事人参加的联席会,搭建起多方联动的沟通平台,深度探索物业纠纷源头化解,从社会管理层面实现诉源治理。今天,二中院会同市住建委发布物业纠纷典型案例,也是开展“我为群众办实事”系列实践活动,推进物业纠纷妥善解决所采取的措施之一。通过典型案例的发布,使人民群众更加生动地理解和遵守法律,从源头上预防和减少纠纷发生。


 
责任编辑:北京二中院